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第178章 刚需产品（第1页）
“叶小姐，受教了。虽然我也是学建筑的，可是对设计的理解，与你相差的太远了。”尹云鹏道。
“尹总，我只是个设计师，工作就是专研建筑设计。你不同，你是企业的老总，需要考虑的太多了。”叶婉道。
“不尽然的，我手下也有不少设计人员，很少有你这样的头脑和思想。”
“那是因为他们是你的手下，会考虑的想法，才是自己的想法，我不一样，可以直抒己见，当然不同了。”
“叶小姐，刚才你从景观设计方面就这个刚需楼盘做了全面江叔。那我再想问问，从居住的本身，住宅设计方面，有没有成熟的思路？”尹云鹏问道。
听了尹云鹏的话，叶婉沉默了一会儿后说道：“尹总，刚需产品的竞争其实更为激烈。想立于不败之地，刚需产品，刚需户型也需要创新。
一方面，白银时代，产品创新是生存之道；另一方面，库存大，置业成本攀升，而刚性需求产品仍是市场主力。对于面积不大的刚需产品，性价比、实用性、舒适度是衡量产品的核心标准。”
“性价比、实用性、舒适度，这三个方面好理解，那觉得创新方式方法又是什么？”尹云鹏追问道。
“尹总，我更习惯归纳总结，我觉得刚需住宅产品的创新总结为以下三个方面——高性价比、高弹性、高品质。”叶婉侃侃而谈道。
“叶小姐，愿闻其详。”尹云鹏道。
“那我就说说。
所谓的‘高性价比’，是指买房子最离不开的核心话题就是房价，。
刚需族’是楼市购买力最真实的群体，他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入手。刚需一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型的楼盘，要是有长期计划，打算买稍大的户型，则需选择低价位的楼盘。所谓提高性价比，无非就是两个方法：
第一个办法，在满足房间需求的前提下，房间数不变，减少房间面积，从而降低房子总价；
第二个办法在总价不变的前提下，增加房间数量，提高空间的使用效率。
那么，从空间的使用效率上来看，其价值提升的要点有：户型紧凑，简单的办法有压缩无感知面积、消除长过道等；户型使用，比如空间方正、消除异型空间、优化开门方式等；分配合理，譬如主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透等。”叶婉一边构思，一边说道。
“叶小姐，我明白你的意思了，就是满足基本功能同时，要么减少总面积，来减少总价；要么在面积不便前提下，增加房间，增加功能。”
“对，我说的就是这个意思。
尹总，我再说‘高弹性’。谷
所谓高弹性是指居住空间的充裕度体现在居住空间的数量与面积的大小。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是极为敏感的。所以要实现刚需户型高弹性，我们需要做到以下几点：
首先，要做到多个房间。
要做到多房间，先要适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，但要注意赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用。保持合理且舒适的使用面积，增强业主购买性价比；另外就要避免交通面积造成的浪费。而如何利用赠送面积，经过几个楼盘的摸索，可以有以下几个办法。
通过一半面积赠送达到预期效果。比如引入入户花园，改善户内环境；赠送阳台改为可使用房间；
通过全面积赠送达到赠送目的。比如花池与房间结合使用，扩大房间使用面积；赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密集合，形成真正能使用的空间；通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间；夹层层高不足2.2M，复式户型中空赠送，结构拉梁、设备平台等方式全赠送；
再有就是是减少公摊。比如入户大堂通过架空层设置，降低公摊比例。
第二个办法，就是应对需求可变化。
刚需住宅产品的创新，还需要应对使用者在不同的使用阶段，所体现的不同需求。在现有的刚需户型基础上，我们还要能作根据需求的改变能够随之改变。
从这一点上讲，我们可以简单地将‘刚需户型创新’概括为‘刚需户型成长性’，刚需户型不再只满足基本的居住要求，而是兼具了功能性与舒适性，并能够满足一段时间内的家庭结构变化。我们世纪地产有三个户型产品，可以借鉴一下。”
“什么产品？”尹云鹏问道。
“晓红，咱们世纪人家的户型图你那有吧？”叶婉向身边的孙晓红问道。
“有。”说着孙晓红打开了笔记本。
叶婉拿着笔记本，对着户型跟尹云鹏说道：
“这个户型只有八十五平，不过通过压缩卧室面积，每个卧室面积压缩到十平方米以内。做成了三房两厅两卫，如果孩子成长之后，不需要这么多房间，中间可以打开，做成卧室兼书房。
还有双厅双卫的户型，只有七十八平方米，首先利用入户的封闭阳台，作为老人房或客房，多了一个房间；而北向的孩童房，在孩子处于婴儿期和儿童期时，跟主卧打通了，婴儿期作为主卧的书房，儿童期则方便家长照顾孩子，到了青少年期将打通的墙封闭，使孩子和父母均有私密空间，直到成年期，孩子离开家庭，南北的双孩房间根据需求更改为不同功能用房。
这个125平方米的4+2房，双厅三卫的户型，在空间需求上有主人房，双孩独立房，老人房以及客房。而在孩子婴儿期至少年期阶段，父母房打通了与孩子房间之间的墙壁，在孩子的成长中打通开放，形成共享大房。最后当孩子成年以后，需各自独立，大房间一分为二，成为两件独立小卧室。尺寸经济不浪费又不显局促。
这三个户型，78平、85平和125平都完美展现了户型可变的重要。”
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